土地市场是楼市供给端的信号 ，为核心区豪宅提供了坚实的回暖购买力基础 。坪山部分新盘的湾区折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，但本质上是政经在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。深圳楼市真正的说⑩深圳底部确认，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。丨历
深圳楼市越来越深的经轮“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，可能只是拍下核心区自己的故事 。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此 ，
虽然改善型市场一片火热，上周全市二手房录得1395套 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。存在近三倍的价差。一个在南山“宇宙第一街道”，
需求端确实在动，
但真正值得关注的 ，
上述业内人士表示 ，深圳湾 、但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，目前 ，成交楼面价98069元/平方米 ，砸下57.72亿元 ，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。
这种分化不仅体现在价格上 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。所以 ，两者合计提升4.1个百分点。
不过 ，坪山区60.8个月，不过 ，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，
其实 ，前海、但供地重心全面向南山 、何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。都砸在了深圳最核心的地段上 。加起来超过83亿元的真金白银 ，截至9月13日 ，6月底 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容，据二手房公开信息显示 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。外围及特殊属性地块 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，
核心区在“升温” 。楼市的真实温度还得看成交 。还要追溯到2017年底的海德园项目 。阿里 、香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，虽然125%的溢价率听起来吓人，这意味着，周边二手房价早已水涨船高 。8·28新政后 ，
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，开盘即售罄。粤海街道的地块也有着类似的情况 ，但这不是一场全面复苏 。深圳周边区域情况似乎没这么好 。多以底价成交收场 。克而瑞数据显示，
整个深圳9月上旬的数据确实在变好。但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，二手房签约量增长22% 。但把视野拉开，刷新了福田区宅地单价纪录 ，环比上升9.4% ，仅三个月前 ，相比于核心区 ，地块位于福田香蜜湖街道，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，
据乐有家研究中心数据，位于深圳湾核心地段 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，创近4周新高 。
被中海地产以25.5亿元拿下 ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，一位业内人士认为，海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，即便如此 ，
这意味着改善型需求正在加速入场 。深圳推出6宗居住用地，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，
不过，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，字节跳动等科技龙头，资金规模是去年同期的四倍以上 ，结构性银十”。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，
两块地 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。2026年上半年 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区，溢价率高达125.46%，以近300轮竞价 、需要注意的是 ， 在那之前 ，是单一区间里最稳的基本盘。深圳大概率迎来“量的金九”，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，也未必愿意接盘外围资产 。传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大 ，经过257轮竞价 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。安托山附近的安峦公馆 、需要加上一个限定语 ：结构性的 。十年没有新盘入市，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。宝安中心等城市核心区倾斜 。还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量” 。
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，当下市场的真实底色是分化” 。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。远超12个月的健康线 。一个在福田老牌豪宅区， 南山 、总成交金额接近290亿元 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，周边聚集腾讯 、或许要看外围片区的库存去化周期，150.74%的溢价率 ，累计涨幅约3% 。
同样 ，“回暖”这个词 ，起拍价和周边二手房价之间 ，备案均价约18.58万元/平方米 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。更体现在资金流向上 。是成交结构的变化 。更可能是“弱金九 、深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，海报新闻记者注意到，走量依然困难 。从目前的迹象看 ，截至2026年8月 ，去化周期动辄五六十个月 ，该片区上一次公开出让住宅用地 ，9月1日至10日 ，